【住宅ローンで悩まれている方必見】変動金利と固定金利の違いとその選び方

よく耳にしているけど違いがわかりにくい！
住宅ローンの金利タイプを大解説します。

マイホームの購入にあたり、ここ数年はよく「超低金利時代」と言われている中、多数のローン商品で頭を悩まされていることでしょう。

その中で、特に注目すべきなのは金利タイプ。この一つの選択によりその後の何十年の生活に大きく影響を及ぼしてしまいます。「固定金利」と「変動金利」は一体どう違うのか、それぞれのメリットやデメリットは何なのか詳しくお伝えしていきます。

※WELLNESTHOME創業者の早田がyoutubeチャンネルで固定金利と変動金利について解説している動画はこちら

【変動金利編】変動金利とはどんな仕組み？そして気になるメリット・デメリット

変動金利は、返済の途中に金利の見直しがあるタイプの金利です。一般的に6ヶ月ごとに金利が見直され、その変動によって返済額においての元本と利息の割合が変化します。

また、最初の数年は金利が安いことも特徴。固定金利と比べたら借り入れが行われる際に金利が低いことが多く、ここ数年では一番多く利用されている住宅ローンとなっています。

ただ、変動金利とは言っても頻繁に変わったりはせず、基本的に5年間単位で調整されます。上がったとしても、1回で調整される上限が125%までと決められています。

それでも金利が激しく上がってしまったら大きく家計に影響するので気をつけないといけません。

変動金利タイプのメリット・デメリット

メリットとしまして、固定金利より最初は金利が低めに設定されていることでしょう。また、金利が大きく変化しない限り、比較的に低い金利でずっと返済していけるのも利点と言えるかもしれません。

上記も触れた通り、6ヶ月に1回金利の見直しが行われるので、その度に金利が上昇するリスクがあり、それにより家計が圧迫されることもあるということはデメリットになるかと思います。

どんな人が変動金利タイプに向いているの？

• 夫婦共働き世帯、あるいはある程度世帯所得があり貯蓄もそれなりにある世帯
• 借入希望金額の割合が小さく、繰り上げ返済も考慮に入れ余裕をもって返済できる人
• 金利の変動を定期的に確認し、リスクに備えて資金計画を変えられる人

上記に該当する方は、変動金利を選ぶのが良いでしょう。

【固定金利編】固定金利タイプの特徴・メリット・デメリットとは？

変動金利と逆で、固定金利は借入の際に決められた期間において金利が変わらない金利タイプになります。

全期間を固定金利にすることもできますし、3年、5年、10年など期間を選び、その期間が終わったら次の金利タイプが選択できるものもあります。もちろん、そのまま固定金利を選ぶこともできます。

固定金利タイプの中では「フラット35」や、省エネ・耐震などで認可されている優良住宅向けの「フラット35S」が有名でしょう。銀行や金融機関によっては適応される金利が違ったりしますが、全返済期間の金利と返済額が変わらないのが大きな特徴と言えます。また、一般的に徴収されているローンの保証料も0円になっておりますのでお得な選択肢と言えるでしょう。

固定金利タイプのメリット・デメリット

金利が固定されていることが最大な特徴なので、毎月の返済額も変わりません。ですので、資金計画が変動金利タイプよりは立てやすく、安心感があるところがメリットでしょう。

デメリットとしては、変動金利より金利が高めに設定されているので、それによって返済額が多くなってしまいます。

また、今の低金利の流れが大きく変わらなければ、全体的に変動金利よりは返済総額が多めという結果になる可能性もあります。

どんな人が固定金利タイプを選ぶべき？

• 景気などに返済額を左右されたくない、安心感を求める人
• 長期的に返済計画を立てられる人
• 毎月定額をコツコツと返していける人

このような方々は、固定金利のほうが向いているでしょう。

住宅ローン金利タイプの賢い選び方

マイホームを購入する世帯、年齢や家族構成も違いますし、もちろんそれぞれの返済計画を立てているので、一概に言えない部分もあります。

しかし、共通して気を付けるべき、抑えておくべきポイントがいくつかございます。

子供の進学など、大きな支出の予定がある方は固定金利がおすすめ

皆さんのお子様が小学校に入るタイミングでマイホームを購入される場合もあるでしょう。そうなれば、10年後にはお子様が大学の進学を迎えるので、入学金や学費で大きな出費が出ることが予測できます。

こんなタイミングで金利が上昇すれば、家計が一気に圧迫されてしまいます。そうなりますと、変動金利、10年期間固定金利を選ぶのはリスク要因になりかねません。

こういった場合では変動金利を選ばず、全期間固定、あるいは10年以上の期間固定金利タイプにしたほうがリスクを抑えることができるでしょう。

退職金などのまとまったお金が入るなら変動金利、期間固定金利もあり

一般的に、繰り上げ返済はなるべく早い段階(一般的に10年以内)で行ったほうが効率的に利息を減らすことができます。

退職金やほかのまとまったお金が入る予定があるご家庭では、繰り上げ返済を大きくできる見立ては立つので、変動金利や5年ほどの期間固定金利タイプが適しています。

住宅ローン減税も大事な要素

新規で住宅ローンを検討する人も、借り換えようかなと迷っている人も、ローン商品を比較する際に「減税」についてしっかり確認していただきたい。

一般的な住居の場合、年末の住宅ローン借り入れ残高の1%を、連続して10年間税金から引いてもらえます。みなさんご存知の通り、変動金利タイプでは金利が1%を下回っているのにも関わらず、利息以上の減税優遇が受けられるということになります。また、長期優良住宅などに該当すれば、より多くの節税効果が望める状況でもあります。

現在、国や自治体は住宅購入を後押ししているので、このような政策が実行されているわけで、今後いつか減税制度の見直しが入る可能性ももちろん否めません。

ですので、減税も含めて、ローンの申し込みをする前に返済や今後の生活費などについてシミュレーションすることをおすすめします。

ファイナンシャルプランナーへ相談するのもあり

住宅ローンの相談先として真っ先にあげられるのは、銀行や金融機関だけではありません。

今後数十年の家計も含めて相談できるのはファイナンシャルプランナー(FP)になります。

ファイナンシャルプランナーの方は多くのローン商品、金融関連の法律などについて詳しい方も多くいらっしゃいます。住宅ローンの申し込みに合わせて、今後自分たちや子供のライフイベント、自分が想像している老後生活なども含めて相談し、長期的な資金計画を作ってみても良いかもしれません。

こんな場合には「借り換え」という選択肢もあり

世帯収入の増減、金利の変化などの要素が変われば、いままで利用してきた住宅ローンがお得でなくなることもあるかもしれません。その時に「借り換え」を検討するのも一つの手と言えます。

でも、金融機関の広告や勧誘でむやみに借り換えを選ぶのではなく、しっかりと借り換えのタイミングなのか見極める必要があります。

収入がこれから減る可能性がある

残業時間の減少や転職などによって収入がこれから減ってしまうという方は、早めの借り換えの検討をおすすめします。

借り換えはもちろん返済額を抑えるのが目的ですが、その際も新規申し込みと同じような審査を受けなければならず、収入が下がってからでは審査に通してもらえない場合もあるので、自身の条件が下がってしまうことを予測できているなら先手をとって借り換えに申請するべきです。

これから転職を予定している

転職する予定の方も、転職前に申請してしまいましょう。なぜならば、住宅ローンの審査では、勤続年数も大事なファクターとなるからです。借り換えに関しては特に新規申し込みよりも制限が厳しいと言われており、勤続年数は3年～5年くらいあると望ましいです。

また、会社の規模なども住宅ローンの審査では考慮されますので、大手からベンチャーへの転職を控えている方は、特に早めにお申込みされたほうが良いですね。

住宅ローンの金利が大きく変わる

たとえば、住宅ローンの金利が大きく下がる場合、固定金利から変動金利に借り換えしようとする方も多いか思います。

借り換えの判断基準としては、下記の3点が一般的な目安となります。

• ローンの残高が1,000万円以上ある
• ローンの返済年数がまだ10年以上残っている
• 借り換えしたら金利の差が1%以上ある

また、金利が見直しにより大きく上昇しそうな場合には、上記のケースと逆となり、変動金利から固定金利に借り換えるタイミングになります。

借り換えするなら若いうちに

新規で住宅ローンの申し込みをしたことのある人ならお分かりだと思いますが、住宅ローンの借り入れには生命保険への加入が必須条件となっています。

つまり、健康状態が良好でないと借入できない可能性が高いのです。年齢が上がってしまってからよりは、体が健康な時に借り換えを検討しましょう。

返済額はもちろん、保証料や登記料などの費用も忘れずに

忘れられがちかもしれませんが、新規の住宅ローンと同じく、審査が通り借り換えが決まった際に、ローンの保証料や登記関連の手数料などが発生してしまいます。

いくつか自分に合うローン商品を比べてみるときは、金利や返済額だけに目を奪われず、各種費用にも気を配りましょう！

まとめ

住宅ローンを選ぶときに必ずキーワードとなる2つの金利タイプ、変動金利と固定金利、その選び方についてご紹介させていただきましたが、いかがでしょうか？

家族全員のこれから数十年の生活の質などに大きく影響をしてくる住宅ローン選び。それぞれのご家庭の状況に応じて最適なローン商品を選ぶ参考となれれば幸いです。

本サイト内では、住宅ローンについてはもちろん、マイホームの購入についてさまざまなテーマで紹介している記事がございますので、ぜひ覗いてみてください。