目安光熱費が分かるようになる？物件選びの新基準「省エネ性能ラベル表示制度」

2024年4月から、「省エネ性能ラベル表示制度」が開始され、住宅・建築物を販売・賃貸する事業者に対し、省エネ性能表示ラベルの表示が努力義務となります。
これにより、不動産ポータルサイト上では、物件情報とあわせて省エネ性能ラベルの表示がルール化。ラベル内の情報のひとつである「1年間の目安光熱費」も、掲載されるようになります。

今回の記事では、省エネ性能ラベル表示制度について、努力義務を負うのはどういった事業者なのか、どういった物件が対象になるのか、また、具体的にどのような形で目安光熱費が算出されるのか、などについてまとめています。

省エネ性能ラベル表示制度はどんな方に関係する？

省エネ性能ラベル表示制度は、下記の方々に関係する制度です。

建築・不動産

販売・賃貸事業者※1（売主、貸主、サブリース事業者含む）
仲介事業者（不動産広告の広告主）
賃貸管理事業者（入居者募集広告の委託先）
設計者、設計者から委託を受けた事業者
評価事業者

※1 事業として行っているか否かは、反復継続的に建築物の販売があるかどうかを踏まえて判断される(住宅の所有者が、一度限り持ち家を売却する場合は努力義務の対象外)

中でも、「販売・賃貸事業者」には、販売・賃貸する建築物の省エネ性能ラベル表示の努力義務が課せられています。それ以外の事業者については努力義務対象者ではありませんが、本制度の実現に向けて重要な関係者になります。

省エネ性能ラベル表示制度はどんな制度？

2024年4月から住宅や建築物を販売・賃貸する事業者は、省エネ性能ラベルの表示が努力義務となる、という制度です。

対象となる建築物の省エネ性能を評価し、その結果に基づき省エネ性能ラベルとエネルギー消費性能の評価書を発行します。販売・賃貸事業者は、仲介事業者へ物件を委託する際に、省エネ情報とラベルを伝達し、物件の募集広告にラベル画像を掲載します。

対象となる建築物は？

省エネ性能ラベル掲載の努力義務対象となるのは、2024年4月1日以降に建築確認申請※2を行う新築建築物、およびその物件が、同時期以降に再販売・再賃貸される場合における、下記の建築物です。

※2 確認申請を要しない建築物においては、2024年4月1日以降に着工したもの。国・地方公共団体が建築主の場合は計画通知。

分譲一戸建て
分譲マンション
賃貸住宅
買取再販住宅
貸し事務所ビル
貸しテナントビル

など。

また、2024年4月1日以降に建築確認申請を行う物件であっても、下記は努力義務の対象外となります。

販売または賃貸する用途でない建築物（例：注文住宅・ウィークリーマンション）
自社ビル
民泊施設

2024年3月以前に建築確認申請を行った物件に関しては、省エネ性能ラベルの表示は任意となっています。

省エネ性能ラベルとは

省エネ性能ラベルとは、ポータルサイトやチラシ等、広告に使用するラベル画像です。
評価の方法は次の2つです。

自己評価…販売・賃貸事業者が自ら、住宅性能評価・表示協会のホームページ発行
第三者評価（BELS）…販売・賃貸事業者が評価機関に申請し、評価機関から交付

建築物の種類によって使用する省エネ性能ラベルが異なります。下記の画像は「住宅・再エネ設備あり」の例です。

エネルギー消費性能	国が定める省エネ基準からどの程度消費エネルギーを削減できているかを見る指標（BEI）を、星の数で示します。
断熱性能	「建物からの熱の逃げにくさ」と「建物への日射熱の入りやすさ」の2つの点から建物の断熱性能を見る指標です。
目安光熱費※	住宅の省エネ性能に基づき算出された電気・ガス等の年間消費量に、全国統一の燃料等の単価を掛け合わせて算出した1年間の光熱費を目安として示します。 ※住棟ラベルでは非表示。任意項目のため記載がない場合もあります。
省エネ性能の自己評価、第三者評価	省エネ性能の評価が販売・賃貸事業者による自己評価か、評価機関による第三者評価かを示します。
建物名称	省エネ性能の評価対象がわかるように物件名を設定します。必要に応じて、棟名や部屋番号も掲載します。
再エネ設備あり／なし	再エネ設備（太陽光発電・太陽熱利用・バイオマス発電等）が設置されている場合に「再エネ設備あり」と表示できます。
ZEH水準	水準を達成していればチェックマークがつきます。
ネット・ゼロ・エネルギー（ZEH）※	ZEH水準の達成に加え太陽光発電の売電分も含めて、年間のエネルギー収支がゼロ以下で達成のチェックマークがつきます。 ※第三者評価（BELS）の場合のみ記載
評価日	評価された省エネ性能がいつ時点のものかを示します。

この省エネ性能ラベルが、紙面広告や不動産検索ポータルサイトに掲載されます。
紙面広告については、ラベルを掲載するスペースの制約がある場合には、必ずしもラベルを掲載する必要はない、とされています。

エネルギー消費性能の評価書とは

建築物の概要と省エネ性能評価を記した保管用の証明書です。
評価の方法は、省エネ性能ラベルと同じく、次の2つです。

自己評価…販売・賃貸事業者が自ら、住宅性能評価・表示協会のホームページ発行
第三者評価（BELS）…販売・賃貸事業者が評価機関に申請し、評価機関から交付

評価書の掲載内容は、建築物の種類・評価方法によって異なります。下記の画像は「住宅・自己評価」の例です

※2023年9月時点
出典：国土交通省「建築物省エネ法に基づく省エネ性能表示制度事業者向け概要資料」

建築物の種類	住宅（住棟）、住宅（住戸）、非住宅建築物、複合建築物かを示します。
自己評価／第三者評価	省エネ性能の評価が、販売・賃貸事業者による自己評価か、評価機関による第三者評価かを示します。
物件概要	建物名称・所在地・地域区分・構造・階数・延べ面積・再エネ設備・容量を示します。
評価概要	評価日・評価対象・評価手法・評価者を示します。
エネルギー消費性能	国が定める省エネの基準からどの程度消費エネルギーを削減できているかを示します。
断熱性能	「建物からの熱の逃げやすさ」と「建物への日射熱の入りやすさ」の２つの点から建物の性能を示します。
目安光熱費	1年間でどのくらいの光熱費がかかるかをシミュレーションで計算したものです。エネルギー消費性能の数値と全国統一の燃料等単価により算出します。住宅の省エネ性能を基に、一定の設定条件の下で年間の光熱費の目安額を算出したものです。
総合判定	消費エネルギー性能と断熱性能の評価を基に、省エネ基準と誘導基準（ZEH水準）が達成できているかを示します。