プロが教える！　土地探しの前に知っておきたい超基礎知識①建てたい家の資金計画大丈夫ですか？

あなたは家を建てたいと思ったことはありますか？
家を建てたいという気持ちは、多くの方がもつ大きな夢の一つですね。

同時に、漠然と考えてはいるけど、何から始めていいかわからない、というのも現実です。

「実は、戸建住宅を建てようと思った時、ほとんどの方が、土地を持っていない状況からスタートしています」。
こう話すのは、ウェルネストホームで土地探しのお手伝いをしている、不動産エージェント、スタイルオブ東京株式会社の田坂妙子さんです。ウェルネストホームを建設されたお施主様のおよそ７割が、マイホームの建築にあたり、土地探しから始めたと話します。

つまり、家を建てようと思った時、まずしなければならないことは、家を建てるための土地を探すこと、なのです。

このように土地探しは、家づくりの最初の一歩であり、とても大切なプロセスです。しかしながら、多くの方にとって初めての経験だけに戸惑う場面も多いといえます。

また、大きな買い物だけに絶対に間違いたくないという心理にもなるでしょう。

そこで今回は、「土地探しの前に知っておきたい超基礎知識」と題し、土地探しのプロ、田坂妙子さんにコーディネートしていただきながら、ポイントをお伝えしたいと思います。

１回目は、土地探しの第一歩でもある資金計画にまつわる疑問について一緒に見ていきましょう。

プロフィール
田坂 妙子 Taeko Tasaka

得意エリア：東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県
興味・関心：コミュニティ・デザイン・建築
保有資格：宅地建物取引士

<自己紹介>
広島県広島市出身
法政大学 国際文化学部 国際文化学科卒業
◼︎大手ハウスメーカー／営業→ハウスメーカーで家づくりの全体像を掴む
◼︎建築設計事務所／商品企画、営業、広報→工務店と組んだデザイン住宅の新ブランド立ち上げに携わる
◼︎不動産コンサルティング会社／事業企画、営業→集合住宅（コーポラティブハウス）を事業計画立案～竣工・引渡しまでプロデュース

私のキャリアのスタートは、新卒で就職をしたハウスメーカーでした。
住宅のことも不動産のことも全くの素人で入社をし、営業としてお客様のお手伝いする中で、家づくりの基礎を習得しました。
設計事務所では、「設計事務所＋工務店」でデザイン性もクオリティも高い一戸建てを目指した新ブランドの立ち上げにあたり、マニュアルのない家づくりをする中で、たくさんの人が関わるモノづくりの裏側を知りました。
不動産のコンサルティング会社では、自由設計ができる集合住宅（コーポラティブハウス）の企画から完成まで一気通貫して数年単位のプロジェクトを統括するコーディネーターとして働いていました。
注文住宅、中古リノベーション（戸建、マンション）、土地・建物の売買仲介、一通りの業務経験があり、不動産と建築の両方が分かる比較的珍しいキャリアの持ち主だと思います。

首都圏の注文住宅事情（不動産市況）について知りたい

繰り返しますが、注文住宅を建てる場合、土地を購入するところからがスタートです。
もし、あなたが「首都圏に注文住宅を建てたい」と思っているのならば、1日も早い行動が大切です。なぜなら年々土地価格は上昇しているからです。

土地の価格が上昇しているってホント？

首都圏の土地の価格は年々上がってきています。下の図を見てください。

主な都市における価格の推移―住宅地の「平均」価格

出典：国土交通省「令和４年都道府県地価調査」

このように、毎年土地の価格は上昇傾向にあります。

特に首都圏ほどその傾向は顕著で、下の表を見ていただくと、東京23区の価格がここ数年で上昇に転じていることがわかります。

また緩やかではありますが、他の都市でも昨年度と比べると軒並み上昇しているのがわかります。

地価公示価格（都道府県庁所在地）―都道府県庁の住宅地「平均」価格

（単位：円/㎡）

土地が小さい場合、建築制限も厳しくなる?！

このように土地価格が値上がりする傾向の中で、予算内でおさめようとすると、結果的に、購入する土地の面積を狭くせざるを得ません。

住宅支援金融機構「2021年度 フラット35利用者調査」によると、首都圏の土地付き注文住宅の敷地面積は142.8㎡、約43坪です。

さすがに23区内で手が出にくい広さですね。

実は、土地が小さいと起こり得る問題があります。
それはさまざまな建築制限が発生する可能性があるということ、です。
もちろん、建築の制限はどの土地でもあることですが、土地が小さくなると、土地ごとに定められた建築制限をよりシビアにクリアする必要がある、ということになります。

建築制限とは、建築基準法などの法令によって建築物の敷地や設備、用途に課せられる制限のことで、建築主は、これを遵守しなければなりません。

制限の詳細についてはここでは省略しますが、建ぺい率^※１や容積率^※２による広さに関わる制限、道路境界線または隣地境界線からの距離に応じて建築物の各部分の高さを制限する斜線制限などがあります。

※１　土地に対してどれくらいの広さの家が建てられるかを示す割合。計算式としては、建築面積を敷地面積で割ったもの。
※２「敷地面積(建物を建てる土地の面積)に対する延べ面積(建物の床面積の合計)の割合」のこと。

詳しくはウェルネストホームの「率、容積率とはなにか？家を探す人が知っておきたい土地選びの基礎知識」を見てください。

斜線制限が設けられている理由は、道路や隣地からの採光、通風を確保し、圧迫感を和らげるためであり、それぞれ制限には理由があるのです。

ここでは、土地探しをされる皆さんの建築地の候補として人気な「第一種低層住宅専用地域」を例にとってみましょう。

良好な住環境を保護するために定められた地域だけに、建築の制限も厳しいエリアです。

①敷地面積に対する建物の割合が小さくなる。

建物は、敷地面積に対してどんな大きさでもいい訳ではありません。
どのような土地であっても、建ぺい率や容積率が定められており、それに則って床面積を決めていく必要があります。
第一種低層住宅専用地域では、建ぺい率、容積率が40%・80%という一番厳しい制限がかかる地域が多く、敷地面積が小さければ、家も小さくならざるを得ない場合があります。

②北側斜線制限が厳しい。

北側斜線制限とは、主に住居系の用途地域^※に家を建てる場合、自分の家から見て北側の隣人の日当りを考慮し、南からの日照確保のために建築物の北側に課せられるルールのことです。

※第１種・2種低層住居専用地域、第１種・2種中高層住居専用地域、田園住居地域

上記のイラストのように、北側の高さが制限されるため、建物の面積を狭くせざるを得なくなります。これは部屋数が少なくなることにつながってしまいます。

つまり、限られた敷地のなかで、斜線制限を受けてしまうと、設計の難易度が上がると言えるでしょう。

これまで見てきたように、首都圏では土地の価格が上がっています。その状況下でさらに建てやすく広い土地を探すというのはけっこう難しいということがわかりますね。

ちなみに、ここでご紹介した価格はあくまでも目安とお考えください。

実際に取引されている相場を調べたい場合は、国土交通省「不動産取引価格情報検索」が便利です。

不安になってしまいましたか？
でも、安心してください。土地探しのプロがお手伝いします。

次回は、実際にかかる費用など、資金計画の疑問について一緒に見ていきましょう。

プロからのアドバイス

• 理想の価格で理想の注文住宅を建てるには時間がかかりますので、早めに動きましょう。
• 土地探しは信頼のおけるプロと一緒に行いましょう。