土地の賢い探し方
日本の人口減少から読み解く土地探しの新常識
家づくりラボ編集部
いま「いい土地」と言われる場所も、30年後には人がまったく住んでいない廃墟になる可能性もあるのです。日本の将来の人口減少や高齢化から予測することができます。どの土地を選べば、30年後も安心して暮らすことができるのか、土地探しを自力でやるためのポイントを3つにまとめてお伝えします。
※WELLNESTHOME創業者の早田がyoutubeチャンネルで土地と人口減少による影響について解説している動画はこちら
contents
不動産屋が教えてくれない土地探しの不都合な真実
家をこれから建てるならば、土地探しはとても大事になります。
皆さんは、土地探しを単純に利便性だけで考えていないでしょうか？
利便性というのは、たとえばこのようなことです。
- 土地は安く買って、そのぶん建物にお金をかけたい
- 家を広く建てたいから、そのぶん土地も広い方がいい
- 家の近くにコンビニやスーパーがあった方が便利
- 坂道や階段が少ない場所にしよう
- 駅から歩いて行ける場所がいいな
- 子供を学校に通わせるならば、学校から近い場所がいいよね
このような土地の探し方が間違っているとは、決して思いません。
しかし、あえて断言させていただきます。
このような基準で土地を探したならば、30年後、40年後に後悔することになるかも知れませんよ。
皆さんが家を建てようとしているエリアは、今はスーパーやコンビニがあって駅近で便利な場所かも知れません。そのような場所が、30年後に廃墟になったとしたら、どう思いますか？
廃墟だなんて、冗談に聞こえるでしょう。
しかし、私たちは真剣に話しています。
まずは、下のグラフをご覧ください。
こちらのグラフは、日本の将来人口の推計グラフです。
日本の人口は年を追うごとに減少傾向にあります。
今さら言うまでもないかも知れませんね。
いまは1億2千万人近くいる日本の人口が、2050年までには3300万人減り、1億人を下回るという推計となっているのです。
しかも、全人口のうち、高齢者の割合が約40%という異常な割合です。
これだけ人口が減るとなると、廃墟になる都市が出てきてもおかしくはありませんよね。廃墟となるエリアに、スーパーやコンビニなどあるはずがありません。水道、ガス、電気などのインフラが整備されているという保証もないですね。
日本の人口が減るとはいえ、廃墟になるというのは言い過ぎに聞こえますか？
それでは、もう一つデータをお見せしましょう。
上の日本地図上にある緑色のエリアは、2050年までに無居住化する地点(人がまったく住まなくなるエリア)を示しています。
これって、日本のすべての都道府県で無居住化のエリアが発生するということですよね。
先ほど話した廃墟という言葉も、少しは現実味を帯びてきたのではないでしょうか。
無居住化にならずとも、住んでいるのがお年寄りばかりで働き手が少なければ、その市町村に入ってくる税収もたかが知れています。
そのような自治体は、いつ破綻してもおかしくはありません。
自治体としても、この事態をずっと放置しているわけではありません。
いまは全国のあちらこちらに都市機能が散らばっていますが、自治体は都市機能のあるエリアを、これから小さく集約する方向で動いています。これは、コンパクトシティとも言い換えることができます。
各自治体のコンパクトシティ構想は、立地適正化計画という具体的な計画まで落とし込まれているのです。立地適正化計画については、後ほど詳しく述べたいと思います。
土地探しを利便性などで何となく選んでしまうのは危険だということが、お分りいただけましたでしょうか。
土地を探すにあたっては、他にも以下のようなことに気をつけなければなりません。
- 土砂災害や地震、津波などのリスクのある場所を選ばない
- 工場跡地などで土壌汚染のリスクのある場所は選ばない
このようなリスクを事前に把握するためには、各自治体が出しているハザードマップが役に立ちます。また、液状化現象などの地盤のリスクを評価するにあたっては、地盤ネットも役立つでしょう。
これらのツールにつきましても、後ほど詳しく説明します。
少しでも、土地探しについて真剣に考える気持ちになりましたか？
別に皆さんを脅すつもりで、このようなことを申し上げているわけではありません。マイホームの購入は一生に一度のことですから、不安はつきものです。
私たちWELLNEST HOMEは、快適で健康な暮らしを実現する注文住宅のメーカーです。家を建てる際には、このような土地探しに関するノウハウを、皆さんに詳しくお伝えさせていただいています。
土地の探し方の新常識
これだけはおさえておきたい土地探しの3つのポイント
先ほどの話をもう一度整理しましょう。
皆さんがこれから土地を自力で探すならば、以下の3つのポイントをしっかりと抑えてください。
- 30年後もそのエリアに都市機能が残っているか
- 災害のリスクがないか
- 土壌汚染のリスクがないか
土地探しの3つのポイント①：30年後もそのエリアに都市機能が残っているか
①につきましては、先ほどお伝えした通りです。
日本の人口はこれからますます減少傾向にあり、2050年までに2割の居住地域が無居住化する予想です。
そのような事態になった場合、どの地域には都市機能が残っているのかを把握しておかなければなりません。
無居住化したエリアに住んでいるとしたら、その場所に水道、ガス、電気などのインフラが整備されている保証など、どこにもありません。
そのような場合、どこに都市機能が集約されていくかといいますと、旧市街地と呼ばれる、1000年以上前から都があった場所(京都や鎌倉など)に都市機能が集約されることになります。
神社も1000年近く前に建てられたもので、いま現在までずっとそこに残っていますよね。
「ずっとそこにあり続ける」ということが非常に大事なのです。
日本の人口は、戦後に1億2,000万人まで爆発的に増加しました。
そのため、住むエリアを膨張させざるを得ませんでした。
これから人口が萎んでいくならば、人が住むエリアが旧市街地に集約されていくのは必然でしょう。
各自治体が公表している立地適正化計画も参考になります。
立地適正化計画については、次の章で詳しく説明します。
土地探しの3つのポイント②：災害のリスクがないか
土地を探すにあたって、地震、津波、土砂災害などの災害のリスクに備えなければなりません。
日本は世界で有数の地震大国です。
今さら言うまでもないでしょうね。
最近の話では、2018年9月に起こった北海道胆振東部地震、2016年4月の熊本地震が記憶に新しいところです。
こちらの分布をご覧ください。
何を示しているかと言いますと、今後30年間で震度6弱以上の地震が発生する確率を表したものです。
ビックリしませんか？
日本地図がすべて赤か黄色で塗りつぶされています。
つまり、日本のどこにいても、震度6弱以上の地震が起こる可能性があるのです。
日本に住む限り、常に地震のリスクに備えなければなりません。
大地震がきたとしても、できることならば皆さんの家が無事でいて欲しいと思いませんか？
2016年4月の熊本地震では、耐震等級3の家でほとんど被害がなかったことが話題になりました。
しかし耐震等級3の家を建てたからといって油断はしないでください。
もし皆さんが家を地震から守るならば、耐震等級3に加えて、地盤の状態を見ておく必要があります。なぜならば、家自体の耐震性が高くても、地盤が緩ければ地盤ごと家が倒れてしまうからです。
皆さんが家を建てようとする場所の地盤の状況は、地盤安心マップで評価できます。地盤安心マップについては、後ほど詳しく説明します。
土地探しの3つのポイント③：土壌汚染のリスクがないか
土壌汚染調査の株式会社ジオリゾーム
土壌汚染とは、工場などで使われていた有害物質が土に流れ込んでしまった状態のことです。土壌汚染によって、地下水が汚染されてしまい、それが人間の身体の中に入り込んでしまう恐れもあるのです。
当然ですが、これらの有害物質は人体にとっても悪影響を及ぼします。
どのような場所が土壌汚染されているかというと、工場の跡地で過去に有害物質を使っていたような場所です。このような場所に家を建てるのは、あまり気持ちが進まないですよね。
土壌汚染のリスクがあるエリアについては、土壌汚染対策法という法律に基づいて土壌汚染調査が行われています。その調査結果によって健康被害が生ずるおそれがある場所については、要措置区域という形で各自治体が指定しています。
詳しい情報は、各自治体のホームページに公開されています。
土地探しで活用したい3つのツール
土地探しをどのような基準でやっていけばよいかはイメージできましたでしょうか？
しかし、理屈は分かったとしても、どのように土地探しをすればよいのか、具体的なアクションには落とし込みずらいですよね。
そこで、皆さんが自分たちで土地を探す際に役に立つ3つのツールをご紹介します。
土地探しで活用したい3つのツール①：立地適正化計画
立地適正化計画という用語など、初めて耳にした方の方が多いでしょう。
先ほど、人口の減少により日本がコンパクトシティを推進する方向に動いていくことを話しました。将来の人口の予測などを元に、どのエリアに、どのようなインフラを整備して、居住地としてどこに誘導していくかを示すのが、立地適正化計画です。
立地適正化計画は、自治体ごとに作成することになっています。平成30年8月31日時点において、420自治体が立地適正化計画について具体的な取り組みを行っており、177自治体は実際に立地適正化計画を作成・公開しています。
自治体が立地適正化計画をつくるにあたり、災害発生時のリスク、土壌汚染のリスクなども考慮に入れられています。
大阪府箕面市という自治体を例に挙げて説明していきます。大阪府箕面市は、下に示すように南北に長く連なった形をしている都市となっております。
箕面市の中心拠点は、ちょうど南部のエリアですね。箕面市の南部では公共交通網が放射状に張り巡らされています。そして、箕面市南部から北に向かって鉄道が走っており、北部のエリアも人口が密集しています。ちょうど中央に位置するエリアは、緑豊かな自然景観を保護するなどの観点から、市街化調整区域として居住の誘導をしていません。
箕面市としては、将来的に居住誘導区域として、下図のように南部と北部の青色の箇所を指定しています。
箕面市の場合には、土砂災害のリスクを想定し、市街化区域の中であったとしても、「出来るだけ住まない方がよいですよ」と指示しているエリアもあります(上の地図のなかの黒色の部分です)。
簡単にいえば、青色の部分に家を建てておけば安心ですよということですね。つまり、鉄道などの交通網が整備されていて歩いて移動するのに困らない、病院、学校などのインフラ、スーパーやコンビニなどの商業施設がしっかり整備されているであろうということになります。
箕面市に限ったことではありませんが、いまの段階で策定された立地適正化計画が完成版ではありません。立地適正化計画は、5年ごとに見直しがされていくので、5年後の進捗状況に合わせてプランも変わっていきます。
ちなみに、居住を誘導していないエリア(箕面市でいうところの黒や白のエリア)に家を建てるとどうなるのでしょうか？
このようなエリアに家を建てたからといって、自治体から罰則を受けるわけではありません。このようなエリアの方が、土地を安く取得できるというメリットもあるかも知れません。しかし、将来人口が減少して廃れていくことがわかっているエリアにおいて、自治体がガス、水道などのインフラを将来に渡って整備するという保証があるでしょうか？将来のことは不透明なので、いまの時点で明確な議論はできないのですが、そのようなリスクもあることを考慮に入れて、どこに家を建てるのかを決める必要はあります。
立地適正化計画は、各自治体のホームページで公開しています。まずは、皆さんが住みたいと考えているエリアにおいて、立地適正化計画があるかを確認してみましょう。
土地探しで活用したい3つのツール②：ハザードマップ
地震、津波、洪水、土砂災害など、自然災害のリスクは日本のどこにいてもつきものです。できるならば、自然災害がきても自分たちの家は無事でありたいと思うのが普通ですよね。そのようなときにチェックしておきたいのがハザードマップです。
ハザードマップは、自然災害が発生した場合でどのエリアで被害発生が予想されて、どこに避難すればよいのか示したマップです。先ほど例に挙げた大阪府箕面市も、土砂災害に関するハザードマップを作成しています。(こちらになります)
土地探しで活用したい3つのツール③：地盤ネット
簡易的にチェックする方法として、地盤安心マップを活用する方法があります。
地盤安心マップは、地盤ネットという会社が提供しているサービスです。
- 改良工事率
- 浸水リスク
- 地震による揺れやすさ
- 液状化リスク
- 土砂災害リスク
上記の5つの評価指標から、その地域における地盤のリスクを評価してくれます。
土地探しを不動産会社に丸投げしてはいけない本当の理由
ここまでの内容をしっかりと理解いただけたならば、土地探しのポイントはバッチリです。
あとは実際に土地を探しに行くだけです。
けれども、ここで絶対にやってはいけないことが一つあります。
それは、土地選びを不動産会社に丸投げしてはいけないということです。
なぜだと思いますか？
多くの不動産会社は、自分たちの利益を優先して皆さんに土地を紹介してきます。
そして、皆さんの予算を上回る金額の土地を紹介される恐れもあるからです。
不動産会社は皆さんのお財布事情のことはお構いなしです。
(もちろん、全ての不動産屋がそのような行為を働くわけではないということは断っておきます)
忘れてはならないのは、皆さんが買わなければならないのは土地だけではないということです。建物の予算のことも考慮に入れておく必要があります。
皆さんは、土地と建物にどれくらいの予算をかけられるか、しっかりと把握していますか？
さらに申し上げるならば、家を買った後にかかるランニングコストも含め、住まいのライフサイクルコストをしっかりと理解された上で、土地と建物の予算を決めるべきです。
不動産会社が、皆さんの住まいのライフサイクルコストまでしっかりと面倒を見てくれるでしょうか？
せっかく良い土地を選んだとしても、「お金が足りなくて家が建てられない」というのは本末転倒です。
ちなみに、「不動産会社は両手の商売だ」という話を聞いたことがありませんか？
両手の商売とは、不動産会社が物件を売るときと買うときの両方で手数料収入を得られるという意味です。
手数料の金額としては、物件価格の3%にあたります。
もし物件の売り・買いをすべて自分たちでやれるならば、不動産屋は6%も手数料を取れるのです。
そうはいっても、そこまで不動産会社にとって都合のよい話は、通常はありません。
本来ならば、土地の売主から、土地の買い手を探して欲しいと頼まれた場合、不動産会社はその土地情報をREINS(レインズ)というサイトに公開しなければなりません。
そのため、不動産会社は土地の買い手を自分で見つけたとしても、REINS(レインズ)を経由して見つけた別の売り手に、土地を握られる可能性があるのです。
そうならないように、不動産会社は土地情報をREINS(レインズ)に公開せずに、買い手が見つかるまで自分たちだけで情報を握っておくこともできるのです。
少し話が逸れてしまいましたね。
土地探しを成功させるために私たちがおすすめしているのは、住宅メーカー、工務店と連携して土地を探すことです。
住宅メーカー、工務店と連携するいちばんのメリットは、建物と土地の予算を正しく把握できることです。
「建物と土地の予算を正しく把握する」とは、住まいのライフサイクルコスト、将来の資金計画(お子様の教育費や生活費、老後の備えなど)、皆さんの収入に基づいて、いま建物と土地にかけられる予算を計算することです。
住まいのライフサイクルコストとは、初期費用(建物と土地の購入価格)に加え、光熱費や建物のメンテナンスコストなど、住宅を買ってから一生涯かかるコストのことです。
もちろん住宅メーカー、工務店に頼らずに自分たちで予算を把握できれば、それに越したことはありません。
ちなみに、WELLNEST HOMEでは、皆さんの将来にわたる資金計画、ライフサイクルコストをしっかりと見積もった上で、土地と建物にかけられる予算がいくらになるのかを明確にします。
土地にかけられる予算を正確に把握した状態で不動産会社に当たった方が、皆さんにとっても安心だと思いませんか。
土地探しでおさえておきたい3つの法規制
土地を探すにあたっては、都市計画法と建築基準法という2つの法律で定められた法規制もしっかりと抑えておくべきです。これら2つの法律で定められているのは、以下のような規制です。
- 建ぺい率、容積率、高さ制限
- 接道義務
- セットバック
土地探しで抑えておきたい法規制①：建ぺい率、容積率、高さ制限
まずは、建ぺい率と容積率についてお話ししましょう。
難しい用語がまた出てきて、ぞっとしていないでしょうか。
建ぺい率・容積率はしっかりと覚えておいた方が良いですよ。なぜならば、皆さんが買われる土地の建ぺい率と容積率によって、どれくらいの大きさの家が建てられるのかが制限されてしまうからです。
建ぺい率、容積率はいずれも、その土地に対してどれくらいの広さの家が建てられるかを表すものです。
建ぺい率から順をおって説明していきましょう。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
この説明だけでは、よく分からないと思います。
たとえば、皆さんが100㎡の土地を買うとします。
しかし、その100㎡の土地を丸ごと家に使えるわけではありません。
もしその土地の建ぺい率が60%だとしたら、60㎡分の敷地にしか家を建てられません。
一方、容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。
たとえば、皆さんが2階建ての家を建てるとします。
そのとき、「1階と2階を合わせてこれくらいの面積になるようにしてね」と規制されているのです。
100㎡の土地に2階建ての家を建てるとし、その土地の容積率が150%だったとします。そうなりますと、1階と2階の床面積の合計が150㎡以内におさまるように家を建てなければならないのです。
もし皆さんが家を建てるならば、これくらいの広さの家がいいという理想はあるでしょう。
そうなると、理想の広さの家を実現するための広さの土地があるかどうかが大事になってきますよね。
その土地の建ぺい率・容積率がいくつかも抑えておかないと、思い描いていたよりも家が狭くなってしまう恐れもあるのです。
建ぺい率、容積率が、どのエリアで・何パーセントに設定されるかは、都市計画法で定められている用途地域に応じて変わってきます。
たとえば、第一種低層住居専用地域においては、建ぺい率は30〜60%、容積率は50〜200%の間に定めるように決められています。
建ぺい率、容積率については、この記事の中ですべてをお話しするのは難しいので、建ぺい率、容積率とは何か？家を探す人が知っておきたい土地選びの基礎知識にて詳しく学んでいただければと思います。
また、この記事では詳しく述べませんが、用途地域ごとに高さ制限という規制も設けられています。高さ制限とは、その名の通り建物の高さとして「何メートル以上は建ててはいけない」と制限されていることです。
高さ制限が設けられている意図としては、前面道路や隣接地の日当たりを確保することです。
建ぺい率、容積率、高さ制限のいずれにおきましても、皆さんが住みたいエリアがどの用途地域に指定されているかをしっかりと把握しておく必要があります。
土地探しで抑えておきたい法規制②：接道義務
接道義務とは、道路に2m以上接している土地でないと、建物が建てられないという決まりです。
接道義務は、建築基準法という法律で規定されています。
なぜ接道義務があるかというと、万が一に火事が発生した際に、素早く避難できるようにするためです。
さらに消化活動もスムーズに行えるようにするためでもあります。
もし皆さんが住む家の周りが建物で囲まれていて、なおかつ間口が狭かったりしたら、逃げるのに苦労しますよね？
ただし、周りに広い空き地があり、安全面・防火面で支障がないということで特定行政庁が判断すれば、接道義務を果たしている必要はありません。
このような接道義務を満たしていない土地が安く売り出されているのを、たまに見かけることがあります。
もしこのような土地を安く買えたとしても、住宅ローンの審査が通りにくかったり、売却するときに安く買い叩かれてしまうなど、買った後に非常に苦労することになるでしょう。
基本的には、接道義務をしっかりと満たしている土地を買うことに越したことはありません。
土地探しで抑えておきたい法規制③：セットバック
皆さんに質問です。
皆さんは、「道路」とは何かをご存知でしょうか？
別に皆さんのことをバカにするつもりではありません。
私が申し上げるのは、「建築基準法という法律で定められている道路とは何か」ということです。
建築基準法では、道路は幅が4メートル以上は必要だと決められています。
しかし、例外もあります。道路の幅が4メートルに満たなくても、特定行政庁が指定したものであれば、道路とみなされるのです。
もし皆さんが、このような道路(みなし道路という)沿いに家を建てる場合に注意しなければならないのが、セットバックの問題です。
セットバックとは、幅の狭い道路を一定の幅に広げるため、土地の一部を道路として提供しなければならないという決まりです。
そのため、本来の土地の面積よりも、実際に住宅として使える部分の面積は小さくなってしまいます。
こうなってしまうと、皆さんが建てようとしていた広さの家が建てられなくなる可能性もあるのです。
