【賃貸と持ち家の購入はどっちが得?】
家に関するお金を節約する方法を大公開!

家は一生の買い物、とはよく聞く言葉です
損したくない!という気持ちから、
ついつい坪単価ばかりを気にしがちですが、
ちょっと待って下さい!
目先のお金に気を取られて、将来の支出を忘れていませんか?
そもそも賃貸と持ち家の購入ってどっちがお得なの!?
両者を比較しながら、家にまつわるお金の疑問を解消します

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「賃貸」vs「購入」どっちが賢い?


住宅にまつわるお金のお話しで最も有名なのが、住宅雑誌マネー系サイトネットコラムなどで常に掲載されている「賃貸と持ち家の購入はどっちがお得なのか?」というテーマです。

結論から申しますと、引き分けです。意外なことに賃貸と持ち家の購入はどちらを選んでも、金額的にはあまり変わりがありません。論より証拠、具体的にモデル家族にて検討してみましょう。

A一家(賃貸)は、2年目に長男の誕生に合わせ40m2から60m2に、11年目に80m2、最後に長女の結婚を機に夫婦二人に戻るタイミングで60m2の家に引っ越しています。賃貸の最大のメリットは、家族構成に合わせて家の大きさを変化させることが出来る点ですね。

B一家(購入)は、100m2の戸建住宅に永住設定です。購入の最大のメリットは、所有権を得られること。つまり、住宅が自分のモノとなるため、好きなように作れる点、そして住宅ローン完済後の36年目以降は住居費が大幅に下がる点です。

A一家(賃貸)の場合、40m2=6万円、60m2=8万円、80m2=10万円では、平均家賃は8.9万円、35年間で家賃のトータルは約3,264万円となります。

一方B一家(購入)の場合、3000万円の住宅ローン(全期間固定1.4%)での支払額は月9.0万円、35年間で総支払額は約3,254万円となります。

いかがでしょう?冒頭で申した通り、A一家(賃貸)とB一家(購入)の支払額はほとんど同じ結果になるのです。

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購入と賃貸で金額が変わらないカラクリ

このように、賃貸でも持ち家の購入でも支払う金額が変わらない事にはきちんと理由があります。それは、どちらを選択しても、月の支払額を基準に選択をしているからです。

例えば、賃貸を選んだ場合は、月々家賃をいくら払うことが出来るかを基準にお部屋を探します。では、持ち家の購入の場合はどうでしょうか。「住宅ローンを3,000万円借りると、月の返済は8.5万円かー。3,500万円だと約10万円らしいぞ。じゃあ3,000万円ぐらいで探そう!」という感じで、住宅ローンの月支払額を基準に考えるのが一般的です。

賃貸を選んだ場合は大家さんへの分割払いです。そして購入を選んだ場合は建設事業者へ(支払方法は住宅ローンを組んだ金融機関への分割払い)となります。

いずれも家を使って仕事をしている事業者への分割支払です。事業者は自己利益を最大化しますので、家賃もローン支払い額も、いずれもその地域の住民の月収で支払えるギリギリの値付けがなされています。

だから賃貸でも購入でも、支払先は違えどもどちらを選んでも相場の範囲内(地域の平均的な収入で相場が決まる)となり、支払う金額は大体同じぐらいになるよう値付けされているわけです。

モノの値段というものは、絶妙なバランスで値付けされているため、一見大局的な選択肢でも、結局金額はあまり変わらなくなるように出来ています。

※現実には購入の場合、固定資産税や修繕費などがかかります。ただし、賃貸でも更新料や退去清算費引越し費用などの諸経費がかかってきます。また、何歳まで想定するかによっても結果は変わりますが、本書では単純化した月支払額の比較で展開いたしました。

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損得を分けるのは「家の品質」

賃貸と持ち家の購入の総支払額は同じでも、住むことが出来る「住宅の品質」は大きく異なります。

本ケースでは、持ち家の購入の場合の住宅面積は100m2であり、m2単価は1.1万円/m2年です。
一方、賃貸の場合は期間平均面積は58.9m2、m2単価は1.6万円/m2年となり、㎡当たりの支払額では約1.4倍もの差が付きました。

また、平成25年住宅・土地統計調査によれば、ファミリー世帯の住宅の中心である戸建ての平均床面積は、借家の84.56m2に対して、持ち家は132.95m2となっており、賃貸と購入とでは、「家の大きさ」に大きな差異があることが確認できます。

つまり、支払額だけではなく「家の広さ」(住宅の質の重要な要素のひとつ)まで考慮した場合には、持ち家の購入と賃貸では大きな差があると言えます。

これは持ち家の購入と賃貸とでは、間に入るステークホルダーの数(利益を得るために関わる事業者の数)が多いため、購入と比較して床面積1㎡あたりの末端コストが高くなるからです。(結果、面積が小さくなる)

購入 「建設会社→金融機関→居住者」
賃貸 「建設会社→金融機関→大家→居住者」

統計データを見ると、日本人は30代で約5割、50代では約7割、最終的には8割が持ち家を購入しています。「どうせ住居費として誰かに支払わなければならい、そしてその金額もほとんど変わらない。であれば、小さな部屋を大家さんから借りて家賃を消費し続けるより、自分の家を建てたほうが部屋も大きくなるしお得じゃないか。」と考えるのは当然ですよね。金銭的には変わらないけど、生活の質を考えて、気が付かれた方から皆さん購入されています。

出典:総務省 平成25年住宅・土地統計調査

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普通の家と低燃費な家、どちらを買いますか?

さて、品質を考えると「住宅は購入した方がお得」という前段を踏まえて、ここで一つ質問があります。
持ち家を買うとしたら、みなさんなら、AとB、どちらを買いますか?

A:普通の家
B:低燃費な家

日本では、一般的にこの2択を聞くと、ほとんどの方は「A:普通の家」を選びます。多くの消費者がAを選ぶ理由は、「B:低燃費な家」と比較して「A:普通の家」のほうが「建築費が安い」からに他なりません。

確かに、「A:普通の家」と違い、「B:低燃費な家」は樹脂サッシを始め、断熱性能が高い分だけ材料がぶ厚く、隙間が空かないように丁寧に施工するために、手間とコストがかかります。

だから、坪単価がリーズナブルな「普通の家」の方が安くてお得だと考えられていました。国土交通省の推計では、最新の省エネ基準を満たした住宅は全体のわずか6%、94%の人が「A:普通の家」を選択しています。

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ウェルネストホームの住宅は本当に高いの?

住んでからかかる光熱費などのランニングコストは考慮せず、「初期コスト(最初にお家を建てるときの金額)」だけに注目した住宅。これが「A:普通の家」です。
一方、初期コストはAに比べてやや高いものの、将来のランニングコスト(電気代やガス代などの燃料費など)を極力抑えた住宅。住宅を購入する場合に「初期コスト」+「光熱費コスト(50年間で生活の上で必要な電気、ガスの総額)」という新たな指標を加味して設計されたのが「B:低燃費な家」です。

ではもう一度、同じ質問をさせてください。

A:普通の家 初期コスト1,800万円+エネルギーコスト1200万円=3,000万円
B:低燃費な家 初期コスト2,500万円+エネルギーコスト500万円=3,000万円

AでもBでも、どちらも「初期コスト」+「エネルギーコスト」、この2つを合わせた総額が等しくなる場合、みなさんなら、どちらの家を買いますか?

私たちの経験上、先ほどと同じ質問にもかかわらず、ほとんどの方は夏は涼しく冬は温かで地球環境にも優しい「Bの低燃費住宅」を選ぶようになります。

なぜならば、AとBの間に金銭的な差はありませんので、家の良し悪しで選ぶことになります。
であれば、Bのほうが、圧倒的に高性能で快適な「良い家」だからです。

Aで消費する電気やガスは使った瞬間に消えて無くなってしまいます。一方Bの場合は良質な建物が残ります。
どうせお金を払うなら、形に残るもののほうがいい、と直感的に理解されるのだと思います。

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光熱費の浮いたお金で家をアップグレード!

みなさんはご存知でしょうか。私たちが日々分割払いしているエネルギーコストは、改めて見るとかなりの金額となることを。

例えば、一般的な120平米ぐらいの戸建て住宅の場合、平均的に年間25万円、約月2万円ぐらいの光熱費(電気やガス、灯油など)がかかります。つまり、「A:普通の家」を建てるという決断を下した場合、同時に25万円×50年間=1200万円分のエネルギーを将来買う事を、一緒に決断したことになります。

一方、エネルギー消費量はその半分以下で済む、低燃費な家を建てた場合はどうでしょうか。ウェルネストホームの住宅では、光熱費が年間10万円前後というご家庭が大多数です。つまり、50年分で約500万円ですから、普通の家と比較して、将来電力会社などに支払う予定だったエネルギーコストの差額700万円分を住宅のアップグレードに回した形になります。

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本当の意味でお得な家とは?


 
賃貸と持ち家の購入の場合と同様に、「普通の家」と「低燃費な家」では支払う金額は同じでも、快適性などの生活の質は大きく異なります。

例えばウェルネストホームのユーロサッシは結露ゼロですが、普通の家でよく使われるアルミサッシは結露がびっしりと張り付きます。また、窓や外壁、床などの外周部付近で感じる寒さは全然違います。どちらを選択しても、金額差が無いのであれば、住み心地を重視したくなるものです。後払いで電気やガスを買うよりも、高品質な建材にアップグレードして、生活の質を上げた方がお得だと考える方は、近年増加傾向にあります。
 
地球温暖化が深刻化して節電が叫ばれる昨今、エネルギー価格も乱高下しながら長期的にはジリジリと上昇しています。そんな中、あえて家族の生活の質を下げてまで、電気やガスを買いたいという奇特な人は、そうそういません。

実はこの、「初期コスト」(最初に払うお金)だけでなく、「ランニングコスト」(使う間にかかるお金)を合わせてコスト意識を持つ考え方は、住宅以外では普通にやっていることです。

例えば自動車選びの優先順位の中で、燃費性能は上位に来ていませんか?エコカーを買うと、将来ガソリンスタンドで支払う予定だったガソリン代を削減することができます。新車で購入した場合、約十数年間で走る分のガソリン代を節約した総額、つまり使わなかったガソリン代とハイブリッドエンジン(燃費の良いエンジン)への追加コストを天秤にかけているわけです。

本体価格は少々高くなるけど、乗る分だけ将来のガソリン代が安くなるからこそ、トータルで見たらエコカーのほうがお得になるという考えです。だからエコカーは少々お値段が高くても、多くの消費者に支持されているのではないでしょうか。

そう、家も同じです。

家を建てる時は、最初にかかるお金だけにこだわるのではなく、住んでいる間にかかるお金を合わせたライフサイクルコストを考え、本当の意味でお得な家を建ててください。一生に一度の、人生を大きく左右するほどの重要な決断ですから。考えすぎても考えすぎということはありません。

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この記事を書いた人

今泉太爾
一般社団法人 日本エネルギーパス協会 代表理事 / 住宅の省エネ・快適性などに関する専門家。その他住宅に関する幅広い知見を持つ。国土交通省や長野県など、中央官庁や地方自治体の環境・住宅政策の専門委員を歴任。

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